공공임대주택 종류 완벽정리(2) 공공임대주택과 분납임대주택

공공임대주택

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안녕하세요, 에디터 D입니다.

이번에는 지난 시간에 포스팅한 국민임대주택에 이어서

"공공임대주택"의 한 종류인 "공공임대주택" 입주자격, 임대조건 등에 대해 포스팅을 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

국민임대주택과 영구임대주택에 대해 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고해주세요.

[국민임대주택 알아보기]

movemin.tistory.com/30

공공임대주택 종류별 완벽정리(1) 국민임대주택

[영구임대주택 알아보기]

movemin.tistory.com/36

공공임대주택 종류별 완벽정리(3) 영구임대주택

자, 그럼 시작하겠습니다.

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"공공임대주택"

1. 공공임대주택이란?

공공임대주택은 "5년(10년) 공공임대주택"과 "분납임대주택"으로 나뉘어 있습니다.

○ 5년(10년) 공공임대주택 임대의무기간인 5년 혹은 10년의 임대기간 종료 후 입주자에게 우선적으로 분양 전환하여 입주자가 우선하여 소유권을 이전받을 수 있는 주택을 의미합니다.

○ 분납 임대주택 입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기 지분금(30%)으로 납부하고, 임대기간(10년) 동안 단계적으로 잔여분납금을 모두 납부하고 분양전환받는 주택입니다.

5년(10년) 공공임대주택은 임대의무기간 종료 후 우선적 분양전환 대상자가 된다는 것과

분납 임대주택은 분양전환을 전제로 임대기간 동안 잔여분납금을 납부하는 것이 가장 큰 차이점입니다.

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2. 공공임대주택 입주자격

모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 무주택세대 구성원으로서

입주자저축(청약저축, 주택청약종합저축) 가입자가 해당됩니다.

면적별 입주자격은 다음과 같습니다.

○ 입주자격
구분	입주자격	임대조건	비고
전용 85㎡ 이하	무주택세대 구성원으로서 입주자저축(청약저축 포함) 가입자 우선	보증금(공공임대주택) 분납금(분납임대주택) +월임대료	시중 시세 90% 수준
전용 85㎡ 초과	만 19세 이상인 자로서 입주자저축(청약예금 포함) 가입자 우선	보증금(공공임대주택) 분납금(분납임대주택) +월임대료	시중 시세 수준

 

※ 분납 임대주택의 분납금 납부시기 및 비율은 다음과 같습니다.

납부시기	납부비율	납부기준
입주시까지	전체지분의 30%	최초주택가격 (택지비조성원가의 60~85%+표준건축비)
입주 후 4/8년	40% (각 20%)	최초주택가격 + 기간이자와 감정가 중 적은 금액
임대기간 종료 시	30%	감정가격

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3. 공공임대주택 자산기준

공공임대주택의 입주대상자가 되기 위해서는 일정 수준의 자산보유기준을 충족해야 합니다.

부동산(토지+건물) 자산가액이 21,550만 원 이하, 자동차 자산가액이 2,799만 원 이하를 충족해야 합니다.

단, 위 기준은 2019년 적용 기준으로 매년 물가지수 변동 등에 따라 변경될 수 있으므로, 매년 확인이 필요합니다.

자산보유기준과 가격 산출방법은 다음과 같습니다.

구분	가격 산출방법	비고
부동산(토지)	소유면적 X 개별공시지가	- 총 28개 지목중 전, 답, 과수원, 목장용지 등 14개 지목을 세대별로 합산하여 적용 - 자경농지, 종중 또는 문화재 건립토지 등은 제외
부동산(건축)	과세표준액	-
자동차	보건복지부장관이 정하는 차량기준가액	- 비영업용 승용차에 한함 - 장애인 사용 자동차, 국가 유공자 보철용 차량은 제외 - 신청자 및 세대원 각각의 자동차를 기준으로 하되, 해당 동일 세대 내 세대원간 지분으로 공유하고 있을 시 지분을 합산하여 산정

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4. 공공임대주택 입주자격조건

공공임대주택의 입주자격조건은 일반공급, 3자녀 이상, 노부모 부양, 신혼부부, 생애최초, 국가유공자, 기관추천 등으로

구성되어 있으며, 각 항목별로 자격조건은 다음과 같습니다.

(출처: LH)

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5. 공공임대주택 입주자 선정기준

공공임대주택 일반공급 물량 입주자 선정기준은 다음과 같습니다.

아래의 입주자 선정기준은 큰 틀에서의 선정 기준이며, 각 모집 공고마다 상이할 수 있으므로

모집 공고를 확인하는 것이 정확합니다.

(출처: LH)

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6. 공공임대주택 임대조건

Case 1) 5년(10년) 공공임대주택

공공임대주택은 국토교통부 고시의 표준임대보증금 및 표준 임대료를 따릅니다.

임대보증금과 임대료는 표준임대보증금과 표준임대료를 초과할 수 없으며,

표준 임대조건은 최초 임대조건 결정 시에 적용합니다.

○ 표준임대보증금 = (건설원가 - 국민주택기금) / 2

○ 표준임대료 산정

  ① 5년 임대 시: 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 기금이자 + 자기자금이자

감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월 (기준 내용연수 40년, 정액법 적용) 수선유지비 = 건축비 X (4/1,000) / 12개월 (건축비에 대한 연간 1,000분의 4) 화재보험료 = 실제 지급금액 기금이자 = 실제 지급금액 자기자금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) X 1년만기 정기예금이율 X 20% / 12개월 * 정기예금이율: 가계자금대출시장의 점유율이 최상위 금융기관의 1년만기 정기예금 이율 적용 이자액의 100분의 20

  ② 10년 임대 시:감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자

감가상각비 = 건축비 / 40년(내용연수) / 12개월 (기준 내용연수 40년, 정액법 적용) 수선유지비 = 건축비 X (8/1,000) / 12개월 (건축비에 대한 연간 1,000분의 8) 화재보험료 = 실제 지급금액 기금이자 = 실제 지급금액 제세공과금 - 실제 지급금액 (재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세 포함) 자기자금이자 = (건설원가 - 주택도시기금) X 1년만기 정기예금이율 X 20% / 12개월 * 정기예금이율: 가계자금대출시장의 점유율이 최상위 금융기관의 1년만기 정기예금 이율 적용 이자액의 100분의 20

 

○ 임대료와 보증금의 상호전환

서민주거 안정 및 주거비 부담 경감을 위해 임대료와 보증금을 상호 전환해주는 제도이며,

전환 기준은 다음과 같습니다.

○ 전환기준
보증금의 임대료 전환기준	임대료의 보증금 전환기준
전환보증금 = 전환대상 임대료 / 전환이율	전환임대료 = 전환대상 보증금 X 전환이율
전환단위 = 보증금 100만 원	전환단위 = 보증금 100만 원
* 임대료 하한 기준액 임대료를 보증금으로 전환하더라도 최소한 받아야하는 임대료로서 기본 임대료의 60%에 해당하는 금액
* 보증금 하한 기준액 임대보증금을 임대료로 전환하더라도 최소한 받아야 하는 임대보증금으로써 전환된 임대료의 24개월치에 해당하는 금액

 

Case2) 분납임대주택

분납임대주택의 분납금은 입주 시(30%), 입주 4년 차(20%), 입주 8년 차(20%), 임대기간 종료 시(20%) 납부하며,

분양전환시기에 따라 다음과 같이 산정됩니다.

○ 입주 지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지난 후

(출처: LH)

 

○ 임대의무기간 1/2이 지나고, 입주지정기간이 끝난 날로부터 8년이 지나기 전

(출처: LH)

 

분납임대주택의 임대료는 표준임대료를 초과할 수 없으며, 임대료는 주택대금 중 미납금(1-분납률의 합)에 대한

이자비용 성격입니다.

○ 표준임대료: 최초 주택가격 X (1+이자율)^납부시점의 임차연 X (1-분납율의 합) X 임대료율

최초 주택가격 = 건설원가(건축비 + 택지비) 이자율 = (임대시작일의 이자율 + 임대료 납부일 당시의 이자율) / 2 납부시점 임차년수 = 최초 입주지정기간 종료일 / 12개월 분납율의 합: 100분의 30(입주지정기간~4년), 100분의 50(임대기간 4년~8년), 100분의 70(임대기간 8년~분양전환시작일) 임대료율 = 주택도시기금 중 공공임대주택자금 입주자앞 대출이율

 

분납임대주택의 임대료와 보증금 상호전환은 다음과 같습니다.

○ 전환보증금 = 년 임대료 / 전환이율(6%), 전환 단위 보증금 100만 원

○ 전환임대료 = 년 보증금 / 전환이율(4%), 전환 단위 보증금 100만 원

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7. 공공임대주택 제출서류

공공임대주택의 당첨자 제출서류는 다음과 같습니다.

○ 일반공급 당첨자 및 예비당첨자 제출서류

(출처: LH)

 

○ 특별공급(기관추천, 다자녀, 노부모 부양, 생애최초, 신혼부부) 당첨자 제출서류

(출처: LH)

 

○ 생애최초 특별공급 신청자의 소득 및 소득세 납부 입증 제출서류

(출처: LH)

 

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지금까지 공공임대주택 알아보기 두 번째 포스팅으로 국민임대주택에 이어서

5년(10년) 공공임대주택과 분납임대주택에 대해 자세하게 알아봤습니다.

더욱 자세한 정보와 청약일정은 lh 주택공사 홈페이지와 lh 청약센터를 참고해주세요.

apply.lh.or.kr/LH/index.html#MN::CLCC_MN_0010:

LH청약센터

그럼, D는 더 좋은 정보로 찾아오겠습니다! 아-D오스! :D

 

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