용도별 주택 분류 알아보기 (다세대 다가구 차이)

주택분류 알아보기

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안녕하세요, 에디터 D입니다.

우리가 살고 있는 주택은 정말 다양한 형태를 가지고 있습니다. 아파트, 빌라, 단독주택 등 종류가 참 다양합니다.

하지만 우리가 "저기 아파트는 얼마나 할까?", "마당 있는 단독주택에 살고 싶어."라고 얘기할 때는

머릿속에서 익히 알고 상상하던 모습만을 떠올릴 뿐, 정확하게 아파트의 정의, 단독주택의 정의에 대해

떠오르지는 않습니다.

다세대와 다가구가 무슨 차이지???

 

그래서 이번시간에는 내가 살고 있는 주택이 어떤 종류의 주택인지 구분할 수 있도록

건축법상 주택의 분류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

자, 그럼 시작해보겠습니다.

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주택의 용도별 분류는 건축법 시행령을 따르고 있습니다.

[시행 2020. 8. 15.] [대통령령 제30145호, 2019. 10. 22., 일부개정] 건축법 시행령 중

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)에 아주 자세하게 나와있습니다.

포스팅을 읽으시고 추가적으로 궁금한 점이 있으신 분들은 하단에 국가법령정보센터에 접속하셔서 확인해보세요.

 

1. 건축법상 주택 용도별 분류

건축법상 주택 용도별 분류

건축법상 주택은 용도별로 크게 단독주택과 공동주택으로 분류가 되고,

단독주택은 [단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관], 공동주택은 [아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사]로 

나뉘게 됩니다.

 

2. 주택 분류

단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 분류가 됩니다.

그럼 단독주택의 분류기준에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

단독주택 분류	분류기준
단독주택	한 세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택
다중주택	다음의 요건을 모두 갖춘 주택 ① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조 ② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것          (각 실별로 욕실을 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것) ③ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이고,       주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것
다가구주택	다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것 ① 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하일 것      다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주차장으로 사용하는 경우          해당 층을 주택의 층수에서 제외 ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것      ③ 19세대 이하가 거주할 것 (대지 내 동 별 세대수의 합)
공관	공적인 거처로 쓰이는 주택

 

주택분류

 

공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 분류가 됩니다.

그럼 공동주택의 분류기준에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

공동주택 분류	분류기준
아파트	주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
연립주택	주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다세대주택	주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택
기숙사	학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것

 

주택분류

 

조금 어려운 것 같지요? 아무래도 법령이다 보니 한눈에 들어오지는 않습니다.

그럼 조금 더 쉽게 표로 보도록 하겠습니다.

주택분류	주택종류	면적	층	비고
공동주택	아파트	제한없음	5층 이상
	연립주택	660㎡ 초과	4층 이하
	다세대주택	660㎡ 이하
단독주택	다가구주택		3층 이하	19세대 이하
	다중주택	330㎡ 이하		독립주거형태 X
	단독주택	제한없음

이렇게 정리해보니 어렵지 않죠?

아파트나 단독주택에 살고 계신 분들은 크게 헷갈리실 것이 없지만, 그 외 주택에 살고 계신 분들이라면

위 조건에 맞는지 확인해서 거주중인 주택의 종류가 어떤 종류인지 알아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

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3. 다세대 다가구 차이점

그럼 이제 많은 분들이 헷갈려하시는 다세대주택과 다가구주택의 차이점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

차이점 ① 위에서 확인한 것 처럼, 다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택입니다. 즉, 다가구주택은 "단독소유"이며, 다세대주택은 "구분소유"가 됩니다. 이건 또 무슨말이냐? 아래 그림을 보실까요? 하나의 주택은 여러 호실로 이루어져 있습니다. 각 호실별로 집주인이 구분되어 존재하면(구분소유) 다세대주택, 주택 전체의 집주인이 단독으로 존재하면(단독소유) 다가구주택입니다.

 

다세대 주택과 다가구 주택의 차이, 출처: 부동산114

 

차이점 ② 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며, 다세대주택은 4층 이하로 규정하고 있습니다.

 

차이점 ③ 다세대주택은 각각의 독립된 세대가 거주하며, 등기부등본상 세대별 등기가 가능합니다.

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4. 다가구 주택 유의사항

저는 서울에서 이사를 하기 위해 발품을 많이 파는 편입니다.

발품을 팔다 보면 다가구주택이 다세대주택에 비해 합리적인 가격에 넓은 평형의 매물이 많다고 느껴지는데요.

하지만, 저는 금전적인 부분에서는 상당히 보수적인 사람이라서 웬만하면 다세대주택으로 계약을 했습니다.

그 이유는 경매에 대한 위험성 때문입니다.

임대인의 과도한 부채로 인해 부동산 경매가 간간히 진행되는 경우가 있습니다.

다가구주택의 경구 임대인 1명과 임차인 다수의 계약이므로

시간의 순서대로 배당순위가 정해지는 부동산 경매가 진행될 경우

선순위 세입자의 임대차보증금을 차례로 변제하게 됩니다.

예를 들어볼까요?

세입자 순위	임대차보증금	변제예시
1순위 세입자	2억원	근저당권 채권액(5억원 가정) 1순위 세입자: 임대차보증금 변제(100%) 잔여 채권액: 5억원 - 2억원: 3억원
2순위 세입자	1억9천만원	근저당권 잔여 채권액: 3억원 2순위 세입자: 임대차보증금 변제(100%) 잔여 채권액: 3억원 - 1억9천만원 = 1억 1천만원
3순위 세입자(본인)	1억8천만원	근저당권 잔여 채권액: 1억 1천만원 3순위 세입자(본인): 임대차보증금 100% 변제 불가 잔여 채권액 1억 1천만원 변제, 7천만원에 대해 변제 불가

위의 경우처럼 본인의 임대차계약일 순위가 늦을수록 경매 시 임대차보증금을 100% 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

물론 다가구주택이 나쁘다! 안 좋다! 무조건 위험하다!라고 하는 것은 절대 아니니 오해하지 마시기 바랍니다.

하지만, 임대차 계약을 진행하시려고 한다면 건축물대장과 등기사항 증명서를 통해

다가구주택인지 다세대주택인지 꼼꼼하게 확인을 하고,

불법건축물 여부, 임차목적물의 권리분석 등을 꼼꼼하게 하셔야겠습니다.

 

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지금까지 건축물의 용도별 분류와 다세대주택과 다가구주택의 차이점에 대해 살펴보았습니다.

도움이 되셨나요?

건축물 분류에 대해 자세히 법령이 궁금하신 분은 아래 국가법령정보센터를 확인해주세요.

www.law.go.kr/LSW/main.html

국가법령정보센터

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